Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

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HausfinanzierungDer Bau oder Erwerb von einem eigenen Haus gehört für viele Bürger zweifellos zu den preisintensivsten Anschaffungen ihres Lebens. Denn die für den Hauskauf nötigen Summen übersteigen das verfügbare Eigenkapital der Betroffenen meist deutlich. So verwundert es nicht, dass es in der Vergangenheit in erster Linie fast ausschließlich Besserverdiener mit Eigenkapital waren, die sich den Traum der eigenen vier Wände verwirklichen konnten. Denn allein schon die im Rahmen einer Baufinanzierung anfallenden Zinskosten sind nicht zu vernachlässigen.

Gerade in Niedrigzinsphasen hat sich dies etwas verändert. In diesen Zeiten ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich, die oftmals auch als sogenannte Vollfinanzierung bezeichnet werden. Was diese Art der Immobilienfinanzierung auszeichnet, wie sie funktioniert und was Sie vor Vertragsabschluss beachten sollten, können Sie hier auf Hausfinanzierungohneeigenkapital.de nachlesen. Zudem bieten wir Ihnen die Möglichkeit, Ihre Wunschfinanzierung zu berechnen und informieren Sie über die aktuell günstigsten Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute.

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Hauskauf: So funktioniert die Hausfinanzierung

HauskaufWenn Sie den Abschluss einer Baufinanzierung für ein Eigenheim planen, sollten Sie sich der finanziellen Tragweite derselben bewusst sein. Denn nicht selten nimmt die Abzahlung eines solchen Kredits 20 bis 30 Jahre in Anspruch – teilweise sogar noch mehr Zeit. Dementsprechend durchdacht sollte Ihre Finanzierung gestaltet sein. Denn egal wie lange die von Ihnen abgeschlossene Immobilienfinanzierung voraussichtlich läuft – bereits bei Abschluss werden sogenannte Zinsbindungsfristen festgelegt. Deren Laufzeit entspricht dem Zeitraum, für den der vertraglich vereinbarte Zinssatz gilt. Während das Zinsniveau an den Geld- und Kapitalmärkten der Banken praktisch ständig schwanken kann, ist der Zins Ihrer Baufinanzierung konstant – zumindest bis zum Ende der festgelegten Zinsbindungsdauer.

Nach dem Ende dieser Frist wird erneut über den weiteren Zinssatz Ihrer Baufinanzierung verhandelt. Dessen Höhe wird sich im Regelfall an den dann gültigen Gegebenheiten des Geld- und Kapitalmarktes orientieren. Ist das allgemeine Zinsniveau seit Beginn Ihrer Baufinanzierung gestiegen, wird die folgende Anschlussfinanzierung im Regelfall teurer als sie bis zu diesem Zeitpunkt war. Ohne eine Streckung der Gesamtlaufzeit wird Ihre Kreditrate demnach ansteigen müssen, um die höheren Zinskosten zu kompensieren. Sinkt das Zinsniveau der Märkte hingegen, führt das zu einer preisgünstigeren Anschlussfinanzierung, was Kosteneinsparungen bzw. niedrigere Kreditraten ermöglicht. Bei Vertragsabschluss ist es also wichtig, eine möglichst passende Zinsbindungsfrist zu wählen. Erst einmal unabhängig davon, ob und wie viel Eigenkapital Sie einbringen können.

Über die Funktion und Bedeutung von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung

EigenkapitalWer als Erwerber oder Bauherr einer Immobilie oder von einem Haus viel Eigenkapital einbringen kann, ist freilich im Vorteil. Denn jeder Euro Eigenkapital bzw. Eigenleistung verringert den insgesamt nötigen Kreditbedarf. Das wiederum führt zu geringeren Schulden und somit auch geringeren regelmäßigen finanziellen Belastungen. Aus diesem Grund gilt allgemein die Regel, dass mindestens 20 % der für die Immobilienanschaffung nötigen Gesamtinvestitionssumme als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Ab 25 % verfügbares Eigenkapital wäre ideal. Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, ist jedoch keineswegs zwingende Voraussetzung für solch ein Vorhaben. Können höhere regelmäßige Belastungen finanziell getragen werden, sind Baufinanzierungen auch gänzlichen ohne freie Eigenmittel durchführbar. Dies gilt vor allem in Zeiten relativ niedriger Zinsen. Denn sind die Zinskosten gering, sorgt dies für finanziellen Spielraum, mit dem sich fehlendes Eigenkapital praktisch (teilweise) kompensieren lässt. Finanzierungen ohne Eigenmittel werden auch als Vollfinanzierungen bezeichnet.

In diesem Zusammenhang sei jedoch noch einmal auf die bereits beschriebene Wichtigkeit der Zinsbindungsfrist hingewiesen. Denn eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital kann in Zeiten niedriger Zinsen gut verlaufen. Steigende Zinsen hingegen wären für Sie als Kreditnehmer sehr ungünstig und würden bei einer solchen Baufinanzierung zu einer relativ hohen Kreditrate führen. Gerade bei Vollfinanzierungen sollte deshalb unbedingt auf eine lange Zinsbindung geachtet werden – vor allem in Zeiten niedriger Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten.

Doch es gibt noch einen anderen Grund, der für möglichst viel Eigenkapital spricht – die Struktur der Finanzierung selbst. Sie als (späterer) Kreditnehmer sollten wissen, dass der für klassische Baufinanzierungen berechnete Zinssatz häufig an das für die Bank zu erwartende Kreditausfallrisiko gekoppelt wird. Im Falle von Vollfinanzierungen wird dieses als höher betrachtet als bei Finanzierungen mit Eigenmitteln. Folglich wird der erhobene Zinssatz insgesamt höher ausfallen als im Vergleich zu anderen Baufinanzierungen. Das steigert die Zinskosten.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass ein sogenannter Beleihungswert der finanzierten Immobilie ermittelt wird. Eine davon ermittelte Grenze – die sogenannte Beleihungsgrenze – stellt eine Schwelle dar, ab der eine Finanzierung des entsprechenden Objekts kostenintensiver wird – aufgrund des für den Kreditgeber höheren Risikos. Die Beleihungsgrenze liegt bei 60 % des ermittelten Beleihungswertes. Im Falle einer Vollfinanzierung müssen Sie also mit einem kostenintensiveren Finanzierungsanteil in Höhe von ungefähr 40 % des Finanzierungsbetrages rechnen. Möchten Sie zusätzliche Nebenkosten des Baus bzw. Erwerbs finanzieren, erhöht dies Ihren relativ teuren Finanzierungsanteil nochmals.

Wertvolle Sonderzahlung bei der Hausfinanzierung

SonderzahlungenHaben Sie eine Vollfinanzierung abgeschlossen, müssen Sie als Kreditnehmer meist recht hohe monatliche Kreditraten bewältigen. Dies bringen Finanzierungen ohne Eigenkapital meist mit sich. Trotzdem ist es für Sie in dieser Situation wichtig, neben Ihrer Finanzierung Kapital anzusparen, um gegebenenfalls Sonderzahlungen zu leisten. Denn mit jeder Extrazahlung zusätzlich zur vertraglichen Rate sinkt die noch verbleibende Restschuld Ihrer Baufinanzierung. Dies führt wiederum zu niedrigeren Zinskosten. Zudem verringern Sie so das Risiko, nach Ablauf der Festzinsbindung einen noch recht hohen Restschuldbetrag teurer weiterfinanzieren zu müssen. Sonderzahlungen sind also äußerst wichtig.

Klassische Baufinanzierungen ermöglichen Ihnen Extrazahlungen allerdings häufig nur sehr begrenzt. Dazu wird eine meist prozentual festgelegte Höchstgrenze vereinbart, die im Regelfall jährlich gilt. Diese Grenze möglicher Sonderzahlungen sollten Sie möglichst hoch gestalten, damit Sie später flexibel sind, was Extratilgungen betrifft. Zu geringe Sondertilgungsmöglichkeiten nehmen Ihnen hingegen Handlungsspielraum. Mindestens 5 % Sondertilgungen je Jahr sollten Sie bei Vertragsgestaltung anstreben. Einige Anbieter ermöglichen mittlerweile sogar doppelt so hohe zusätzliche Tilgungen, welche Ihre Flexibilität als Kreditnehmer deutlich erhöht und die Gesamtzinskosten gegebenenfalls absenkt.

Fazit und Tipps zur Vollfinanzierung

Wie beschrieben ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital keineswegs unmöglich und in Zeiten niedriger Zinsen sogar recht verbreitet. Allerdings sollten Sie ein solches Vorhaben ganz besonders vorbereiten. Folgende Tipps sollen Ihnen nochmals zusammenfassend beschreiben, auf welche Punkte Sie vor bzw. bei Abschluss Ihrer Vollfinanzierung achten sollten.

  • Nutzen Sie einen kostenlosen Finanzierungsrechner, um einen Überblick über Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten – zum Beispiel hier auf unserer Seite. Prüfen Sie mit diesem, auf welche Kreditrate Sie sich bei einer geplanten Vollfinanzierung einstellen müssen. Hinterfragen Sie kritisch, ob Sie in der Lage sind, diese Rate langfristig zu bedienen. Dazu kann eine Art Haushaltsplan dienen. Kalkulieren Sie Ihre laufenden Kosten genau und stellen Sie diese Ihrem Einkommen gegenüber. Auf diese Weise wird ersichtlich, ob Sie sich die prognostizierte Kreditrate wirklich leisten können. Kreditinstitute kalkulieren übrigens mit sogenannten Haushaltpauschalen, die deutlich von Ihrer Kostenrechnung abweichen können. Ihr Haushaltsplan dient also lediglich für Ihre Orientierung.
  • Weiterhin ist es mittels Finanzierungsrechner möglich, ein Gespür für mögliche Auswirkungen verschiedener Zinssätze zu erhalten. Behalten Sie dabei die beschriebenen Folgen der festgelegten Zinsbindungsfrist im Hinterkopf. Im Allgemeinen gilt für Vollfinanzierungen: Langfristige Planbarkeit ist das A und O. Eine lange Zinsbindungsfrist kann in diesem Punkt helfen.
  • Achten Sie auf die Konditionen Ihrer Finanzierung. Was eigentlich selbstverständlich klingt, ist bei Finanzierungen ohne Eigenkapital besonders wichtig. Denn bereits gering erscheinende Zinsunterschiede können enorme Auswirkungen auf die Höhe von Kreditrate und Gesamtzinskosten haben – aufgrund der besonders hohen Kreditsummen. Es gilt also, vor Abschluss Konditionen zu vergleichen.
  • Legen Sie unbedingt Wert darauf, dass Ihre Baufinanzierung Ihnen die Möglichkeit zu späteren Sonderzahlungen gibt. Denn sollten Sie später von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, reduzieren sich die anfallenden Zinskosten unter Umständen deutlich. Jeder Euro, den Sie separat tilgen, verursacht keine Kosten mehr. Dessen sollten Sie sich bewusst sein und keine Finanzierung abschließen, bei der Sie keine oder nur äußerst begrenzte Möglichkeiten späterer Extrazahlungen haben. Die vertragliche Grenze für Sondertilgungen sollte also möglichst hoch festgelegt sein.
  • Prüfen Sie im Falle eines Hausbaus, ob Sie eventuell Eigenleistung erbringen können. Denn da diese den Wert des Objekts steigern, ohne dass dafür Kapital investiert werden muss. Eigenleistungen zählen deshalb als Eigenkapital. Für Kreditnehmer ohne Eigenkapital sind Eigenleistungen praktisch die einzige Möglichkeit, den Kapitalbedarf Ihres Vorhabens zu verringern und dieses letztlich zinsgünstiger zu gestalten. Zu den klassischen Eigenleistungen, die beim Hausbau bzw. bei Sanierungen häufig zu beobachten sind, gehören zum Beispiel Malerarbeiten oder das Legen der Bodenbeläge. Je nach Ausprägung Ihres handwerklichen Geschicks und Ihrer beruflichen Orientierung sind gegebenenfalls jedoch auch deutlich umfangreichere Leistungen möglich, die sich entsprechend positiv auf Ihre Finanzierung auswirken.
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